Imposte d'acquisto immobiliare
QUALI SONO LE IMPOSTE DOVUTE DALL'ACQUIRENTE
Quando si acquista una casa, l'acquirente è tenuto sia al pagamento dell'imposta di registro, o alternativamente dell'Iva, che delle imposte ipotecaria e catastale.
Più precisamente,
A. Quando chi vende la casa è:
un privato;
un'impresa "non costruttrice";
un'impresa "costruttrice" (o che ha ristrutturato l'immobile) ed ha ultimato i lavori da più di 4 anni;
le imposte da pagare sono le seguenti:
- imposta di registro (7%);
- imposta ipotecaria (2%);
- imposta catastale (1%).
B. Quando il venditore è :
un'impresa "costruttrice" (o un'impresa che ha ristrutturato l'immobile) e la vendita avviene entro 4 anni dall'ultimazione dei lavori;
le imposte dovute dall'acquirente sono le seguenti:
Iva al 10% (o 20% se fabbricato di lusso);
imposta di registro (nella misura fissa di 168 euro);
imposta ipotecaria (nella misura fissa di 168 euro);
imposta catastale (nella misura fissa di 168 euro).
Per l'acquisto della "prima casa" e delle sue pertinenze sono previste aliquote agevolate.
COME SI CALCOLANO LE IMPOSTE
Le imposte di registro, ipotecaria e catastale
Le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono versate dal notaio al momento della registrazione dell'atto.
Dal 1° gennaio 2007 (per effetto della legge finanziaria per il 2007), per le vendite di immobili ad uso abitativo (e relative pertinenze) effettuate nei confronti di persone fisiche che non agiscano nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, la base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecarie
e catastali puಠessere costituita dal valore catastale dell'immobile, anzich੠dal corrispettivo pagato.
L'acquirente, per poter fruire dell'applicazione delle imposte (di registro, ipotecaria, catastale) sul valore catastale dell'immobile, deve farne esplicita richiesta al notaio.
L'agevolazione spetta, inoltre, a condizione che nell'atto sia indicato l'effettivo importo pattuito per la cessione.
Infatti, l'occultamento del corrispettivo o la dichiarazione nell'atto di compravendita di una somma inferiore a quella concordata determina la perdita del beneficio con le seguenti conseguenze:
1. le imposte di registro, ipotecaria e catastale saranno calcolate sul corrispettivo effettivamente pattuito;
2. sarà dovuta una sanzione che va dal 50% al 100% delle minori imposte versate.
Il nuovo regime di tassazione delle compravendite immobiliari prevede, quindi:
- una deroga al principio generale in base al quale la base imponibile per l'applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale è data dal valore dell'immobile dichiarato nell'atto;
- una riduzione del 30% dell'onorario del notaio che, come è noto, viene calcolato sul valore dell'immobile indicato nell'atto.
ATTENZIONE
Soltanto per le compravendite di immobili ad uso abitativo, comprese le relative pertinenze (box, garage, cantine)a favore di un privato (acquirente), si puಠassumere come base imponibile il valore catastale. Per tutte le altre compravendite in cui l'acquirente non è un privato e/o che la vendita riguarda terreni, negozi o uffici, la base imponibile è costituita dal prezzo pattuito e dichiarato nell'atto dalle parti e non dal valore catastale.
I contribuenti che si avvalgono delle nuove disposizioni sono esclusi dalla programmazione dei controlli relativi alle vendite immobiliari nonchà© dalla rettifica del valore. Per chi decide di non avvalersi del nuovo sistema, la tassazione continuerà ad essere applicata con le regole precedentemente previste e cioè con applicazione delle imposte sul valore commerciale del bene (normalmente rappresentato dal prezzo convenuto). Si ricorda, in tal caso, che se l'ufficio ritiene che il valore dei beni trasferiti è superiore a quello indicato nell'atto, provvede alla rettifica e alla liquidazione della maggiore imposta dovuta (nonchà© delle eventuali sanzioni e degli interessi) e notifica al contribuente, entro due anni dal pagamento dell'imposta proporzionale, un apposito avviso.
La base imponibile per l'Iva
Quando la vendita della casa è soggetta ad Iva, la base imponibile è costituita dal prezzo pattuito e dichiarato nell'atto dalle parti e non dal valore catastale.
Relativamente a queste cessioni, le nuove disposizioni consentono all'ufficio di rettificare direttamente la dichiarazione annuale Iva del venditore se il corrispettivo dichiarato è inferiore al "valore normale" del bene.
Se, perà², per l'acquisto della casa l'acquirente ha contratto un mutuo o chiesto un finanziamento bancario, la base imponibile non puಠessere inferiore all'ammontare del mutuo o del finanziamento erogato.
In presenza di mutuo o di finanziamento bancario l'ufficio è obbligato a considerare quale "valore normale" un importo pari alla somma erogata.
LA NUOVA DICHIARAZIONE SOSTITUTIVA
Nel rogito riguardante la compravendita della casa le parti devono inserire una "dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà " in cui segnalare:
le modalità di pagamento (assegno, bonifico, ecc.) del corrispettivo;
se per l'operazione ci si è avvalsi di un' Agenzia Immobiliare e, in caso affermativo, tutti i dati identificativi del titolare, se persona fisica, o la denominazione, la ragione sociale ed i dati identificativi del legale rappresentante, se soggetto diverso da persona fisica, ovvero del mediatore non legale rappresentante che ha operato per la stessa società , la partita IVA, il codice fiscale, il numero di iscrizione al ruolo degli agenti di affari in mediazione e della camera di commercio;
le spese sostenute per detta attività , con le analitiche modalità di pagamento della stessa.
L'omissione, la falsa o incompleta dichiarazione comporta (oltre all'applicazione della sanzione penale) l'assoggettamento, ai fini dell'imposta di registro, ad accertamento di valore dei beni trasferiti.
In sostanza, l'ufficio applicherà le imposte sul valore di mercato dell'immobile, anche se le parti avevano richiesto la tassazione sulla base del valore catastale. Inoltre, è prevista una sanzione amministrativa da 500 a 10.000 euro. In caso di assenza dell'iscrizione al ruolo di agenti di affari in mediazione, il notaio, inoltre, è obbligato ad effettuare apposita segnalazione all'Agenzia delle Entrate.
L'AGEVOLAZIONE PER LE COMMISSIONI IMMOBILIARI
Dal 1° gennaio 2007, è possibile detrarre dall'Irpef il 19% degli oneri sostenuti per i compensi corrisposti ai soggetti di intermediazione immobiliare ( Agenzie Immobiliari) per l'acquisto della "prima casa".
La detrazione è fruibile per un importo comunque non superiore a 1.000 euro e la possibilità di portare in detrazione questa spesa si esaurisce in un unico anno d'imposta. Se l'acquisto è effettuato da più proprietari, la detrazione, nel limite complessivo di 1.000 euro, dovrà essere ripartita tra i comproprietari in ragione della percentuale di proprietà .
COME SI DETERMINA IL VALORE CATASTALE DEGLI IMMOBILI
Il valore catastale viene determinato moltiplicando la rendita catastale (rivalutata del 5%) per i seguenti coefficienti:
115.50 per la prima casa;
126 per i fabbricati appartenenti ai gruppi catastali A, B, C (escluse le categorie A/10 e C/1);
63 per i fabbricati delle categorie A/10 (uffici e studi privati) e D;
42.84 per i fabbricati delle categorie C/1 (negozi e botteghe) ed E;
112.50 per terreni non edificabili.
Immobili non censiti
Per i trasferimenti di immobili non censiti le parti possono utilizzare la rendita presunta (ovvero la rendita proposta) per determinare il valore catastale.
In questo caso è necessario manifestare espressamente nell'atto l'intenzione di avvalersi delle disposizioni previste dall'art. 12 del D.L. n. 70 del 1988 convertito dalla legge n. 154 del 1988. La rendita catastale attribuita verrà notificata dall'ufficio dell'Agenzia del Territorio al contribuente.
Nel caso in cui il valore determinato sulla base della rendita attribuita sia superiore a quello dichiarato in atto, il contribuente dovrà pagare l'imposta dovuta e i relativi interessi, a partire dalla registrazione dell'atto.
COME SONO CLASSIFICATI I FABBRICATI
Ciascuna unità immobiliare è classificata mediante alcuni parametri in relazione alle sue caratteristiche e alla sua destinazione e alle tariffe d'estimo stabilite per ogni zona censuaria del Comune di appartenenza.
La Classe
àˆ un parametro che, nell'ambito di una stessa categoria, distingue gli immobili in funzione del livello delle rifiniture, della dotazione dei servizi, dell'ampiezza dei vani e della loro posizione.
Il numero delle classi puಠvariare da comune a comune in base alle differenze che sussistono tra i valori del mercato delle locazioni all'interno della stessa categoria catastale.
La prima classe individua gli immobili a reddito inferiore, l'ultima quelli a reddito più alto.
La Consistenza
Rappresenta la grandezza dell'immobile, ed è espressa con unità di misura diverse per ciascuna categoria:
CATEGORIACONSISTENZA
A (abitazioni e uffici)vani catastali
C (negozi, laboratori, box, magazzini)Somma delle superfici (mq)
La rendita catastale
àˆ il valore fiscale attribuito ad un immobile in base alle tariffe d'estimo.
La rendita catastale si ottiene moltiplicando la tariffa per la consistenza dell'immobile (vani, mq).
Le tariffe d'estimo sono pubblicate sulla Gazzetta Ufficiale e sono consultabili presso gli uffici provinciali dell'Agenzia del Territorio che le determinano.
Per tener conto dell'andamento del costo della vita, le rendite catastali possono "essere rivalutate", ossia aumentate di una determinata percentuale, incrementando così la base per l'applicazione delle imposte.
Dal 1997 le rendite catastali sono state rivalutate del 5%.
LA CLASSIFICAZIONE DELLE PRINCIPALI UNITà€ IMMOBILIARI URBANE
TIPOLOGIA
abitazioni di tipo signorile
abitazioni di tipo civile
abitazioni di tipo economico
abitazioni di tipo popolare
abitazioni di tipo ultrapopolare
abitazioni di tipo rurale
abitazioni in villini
abitazioni in ville
astelli e palazzi di eminente pregio artistico o storico
uffici e studi privati
abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi
collegi e convitti, educandi, ricoveri, orfanotrofi,
ospizi, conventi, seminari e caserme
case di cura e ospedali
prigioni e riformatori
uffici pubblici
scuole, laboratori scientifici
biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie
Che non hanno sede in edifici della categoria A/9
cappelle e oratori non destinati all'esercizio pubblico
dei culti
magazzini sotterranei per il deposito di derrate
negozi e botteghe
magazzini e locali di deposito
laboratori per arti e mestieri
fabbricati e locali per esercizi sportivi
stabilimenti balneari e di acque curative
stalle, scuderie, rimesse ed autorimesse
tettoie chiuse o aperte